管窥上市房企举债链条：同业融资涨价最狠 开发贷还算“良心价”

■本报记者 张 歆

管中窥豹，窥一斑或可知全豹。

截至8月6日，共9家上市房企发布了2018年中报，其中6家披露了银行贷款的相关情况。虽然样本数量还十分有限，但却已经可以从中管窥2018年上半年上市房企的融资链条以及银行与房企“亲密度”的演变。

《证券日报》记者注意到，对于上市房企而言，银行开发贷今年上半年的价格虽然小幅上涨，但依旧是接近成本的“良心价”；而信托融资的成本上升较快。尽管如此，开发贷也并不是所有上市房企的标配：结合今年中报和过往房企财报来看，大中型房企的银行授信通常并不会被顶格使用；而部分地方房企的新增银行贷款使用量为零。

上市房企融资手段多样

对银行贷款态度迥异

从总量上来看，今年上半年，房企与银行的“亲密度”还在加深。

央行发布的《2018年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，2018年6月末，房产开发贷款余额8.18万亿元，同比增长27.7%，增速比上季末高2.4个百分点；地产开发贷款余额1.46万亿元，同比增长7.1%，增速比上季末高4.9个百分点。

从过往的数据来看，部分龙头房企约“半壁负债”一度由银行支撑，对于龙头房企而言，银行或许依旧是其最大“金主”。但对于很多中小型房企来说，今年上半年，银行借款已经不再是其最依赖的途径，发行债券、信托计划、境外借款、委托贷款乃至结构化融资是多数中小型上市房企正在做的。

在6家披露了融资事宜的上市房企中，陆家嘴今年上半年获得的授信额度最高，为603.76亿元，其中已使用授信额度290.79亿元，剩余授信额度312.97亿元，该公司的目标是运用银行借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。截至今年中期，该公司银行短期信用借款的平均年利率为3.92%-4.57%(2017年年底：3.92%-4.35%)；关联方借款年利率为3.92%-4.57%(2017年年底：3.92%-4.35%)；同业借款年利率为6.9%-7.5%(2017年年底：5.7%-6.9%)；收益凭证年利率为4%-7%(2017年12月31日：5.3%)。

虽然仅短期借款就已经采用了4种方式融资，但是陆家嘴并非6家上市房企中融资方式最多样性的。

据《证券日报》记者计算，中洲控股截至今年中期的各类融资余额合计为181.19亿元。其中，银行贷款余额101.92亿元，占比为56.25%，利率为5%-8.5%；境外借款余额44.94亿元，占比为24.8%，利率为2%-4%；公司债券余额12.99亿元，占比为7.17%，利率为6.3%；信托类融资余额12.61亿元，占比约为7.17%，利率为7%-11.85%；结构化融资余额8.73亿元，占比为4.82%，利率为8.50%。

需要说明的是，虽然大中型房企的银行授信动辄数十亿元乃至数百亿元，但是中小型房企与银行开发贷的关系却不一定紧密。

广宇发展今年上半年的融资渠道主要包括：银行贷款（余额20.1亿元，利率4.5125%-5.3%）、信托融资（余额34.91亿元，利率5.0%-5.4%）、委托贷款（余额191.21亿元，利率3.915%-5.5%）。

卧龙地产上半年新增银行授信3000万元，已归还银行贷款300万元；2017年同期，公司共获得银行授信5亿元，放款200万元。

渝开发截至6月30日共有银行借款1.27亿元，但是今年上半年，渝开发无新增授信及授信使用情况，合并口径报告期内偿还银行贷款7000万元。

SST前锋今年上半年主动归还各项银行贷款，规避或大大降低公司的流动性风险。截至今年中期，该公司暂无银行借款，仅存在对关联方的借款。

开发贷价格微涨

同业融资成本变动较大

对于龙头或优质房企而言，银行信贷的优势远不仅在于体量，最重要的优势实际上是价格。事实上，对于商业银行来说，为了争夺优质客户，近年来，开发贷的价格已经几近成本价。

从相关上市房企披露的数据可以清楚地看到，今年上半年，信托等同业融资的价格上限上升最为明显，银行开发贷的涨价仅仅算是“意思一下”。

陆家嘴银行贷款和关联方借款的成本仅下限微幅上调，收益凭证成本涨跌互现，而同业融资成本去年年底的上限直接变成了今年上半年的下限，上涨了1.2个百分点，涨幅接近20%。此外，中洲股份今年上半年的信托融资成本更是最高上涨了2.85个百分点。截至去年中期，该公司信托类融资同期银行贷款余额为88.26亿元，利率为4.75%-8.5%；境外借款余额22.44亿元，利率为1.5%-3.5%；公司债券余额12.94亿元，利率为6.3%；信托类融资余额15.46亿元，利率为6%-9%；结构化融资余额11.73亿元，利率为7%。

《证券日报》记者注意到，贷款基础利率LPR（贷款基础利率，Loan Prime Rate简称LPR）近期保持在4.31%附近（此前长时间保持在4.3%），该指标是基于报价银行自主报出的最优贷款利率计算并发布的贷款市场参考利率，部分龙头上市房企显然能够达标“最优企业”，其执行利率不高于4.3%。

与之形成反差的是，银行的揽储成本始终居高不下，多数中小型银行的表外理财产品收益率长期在4%-5%之间，由此可见，银行的LPR贷款已经是成本价了。

“银行当然不是不想赚钱，但是优质企业在与银行的谈判中往往占据优势地位，现在银行对于信贷比较谨慎，都坚持只选取优质客户。”一位资深律师对《证券日报》记者表示，“毕竟，从过往的记录来看，央企和国企房地产企业发生不良贷款的机率确实比较低，甚至就连争议和诉讼也很少发生”。

另有银行人士坦言，龙头房企不仅是优质贷款客户，还是颇具实力的对公存款、理财和投行客户，甚至其高管也是银行重要的零售客户。因此，虽然银行手握信贷审批权，但在多数情况下，都是银行主动争取成为大型房地产企业的主办银行或战略伙伴，因此，银行与龙头房企就开发贷的重新定价进行的谈判并不轻松。